Инвестиционное имущество – недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но: [МСФО 40,5]
(a) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также
(b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Ниже приведены примеры инвестиционного имущества: [МСФО 40,8]
(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);
(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(е) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.
Далее приведены примеры статей, не являющихся инвестиционным имуществом, поэтому находящихся вне сферы применения настоящего стандарта: [МСФО 40,9]
(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 «Запасы»); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;
(b) недвижимость, строящаяся или реконструируемая по поручению третьих лиц (см. МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»);
(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;
(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.
Цель МСФО (IAS) 40
Краткое резюме МСФО (IAS) 40
Связанные разъяснения
-
Нема
Стандарты
Международные Стандарты Финансовой Отчетности (IFRS)
Международные Стандарты
Бугалтерского Учета (IAS)
Разъяснение КРМФО (IFRIC)
Разъяснение ПКР (SIC)
Консультации
Международные Стандарты Финансовой Отчетности (IFRS)
Международные Стандарты
Бугалтерского Учета
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» относится к учету имущества (землю и / или здания), удерживаемые для получения арендных платежей и/или прироста стоимости капитала. Инвестиционная недвижимость первоначально оцениваются по себестоимости и, с некоторыми исключениями, и может впоследствии оцениваются с использованием модели первоначальной стоимости или по справедливой стоимости с изменениями в справедливой стоимости, признаваемыми в составе прибыли или убытка.
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество»
Недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости. Такой вариант классификации возможен на пообъектной основе. Однако когда выбран этот вариант классификации для одного подобного объекта недвижимости, находящегося во владении арендатора согласно договору операционной аренды, вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Если выбран этот вариант классификации, то по недвижимости, классифицированной таким образом, раскрывается информация. [IAS 40,6]
В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть – для производства или поставки товаров, оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то предприятие учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. . [IAS 40,10]
Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, что недвижимость не может быть классифицирована как инвестиционное имущество. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми различными. С одной стороны, собственник может, по существу, занимать положение пассивного инвестора. С другой стороны, собственник может просто передать сторонней организации ежедневные функции, при этом сохраняя подверженность риску изменений потоков денежных средств от деятельности гостиницы.[IAS 40,13]
В некоторых случаях предприятие имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает его материнское предприятие или другое дочернее предприятие. Такая недвижимость не отражается как инвестиционное имущество в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с точки зрения всей группы данный объект является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения предприятия-собственника объект является инвестиционным имуществом, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5. Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционное имущество. [IAS 40,15]
Почие вопросы классификации
Инвестиционное имущество следует признавать как актив тогда и только тогда:
(a) когда существует вероятность поступления в предприятие будущих экономических выгод, связанных с инвестиционным имуществом; и
(b) можно надежно оценить стоимость инвестиционного имущества. [IAS 40,16]
Признание
Инвестиционное имущество первоначально должно оцениваться по фактическим затратам. Впервоначальную оценку следует включать затраты по операции.
В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.
В стоимость инвестиционного имущества не включаются:
(a) начальные затраты (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения недвижимости в состояние, которое необходимо для того, чтобы она могла функционировать таким образом, как запланировано руководством предприятия);
(b) операционные убытки, возникающие до того, как объект инвестиционного имущества достигнет запланированного уровня использования; или
(c) сверхнормативные потери сырья, труда или прочих ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости. [IAS 40,20 и 40,23]
Первоначальная оценка
Измерение после первоначального признания
За исключением случаев, предприятие должно выбрать в качестве учетной политики или модель учета по справедливой стоимости, или модель учета по фактическим затратам, и применять эту политику ко всем объектам инвестиционного имущества. [IAS 40,30]
Прочий доход или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества следует признавать в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли. [IAS 40,35]
Справедливая стоимость должна отражать фактическое состояние рынка и обстоятельства, по состоянию на отчетную дату. [IAS 40,38] Лучшим свидетельством справедливой стоимости, как правило, дается текущие цены на активном рынке для аналогичных свойств в одном местоположении и состоянии и в соответствии с похожей аренды и других договоров. [IAS 40,45] При отсутствии такой информации, организация может рассмотреть текущие цены на недвижимость иного характера или в зависимости от различных условий, последние цены на менее активных рынках с учетом корректировок для отражения изменений в экономических условиях, и дисконтированный денежный поток прогнозы основаны на надежные оценки будущих денежных потоков. [IAS 40,46]
Существует опровержимое предположение, что предприятие будет в состоянии определить справедливую стоимость инвестиционной собственности надежно на постоянной основе. Тем не менее: [IAS 40,53]
• Если орган устанавливает, что справедливая стоимость инвестиционной собственности в стадии строительства не может быть надежно определяемыми, но ожидает, что справедливая стоимость имущества, чтобы быть надежно определяемыми, когда строительство завершится, она измеряет, что инвестиции в недвижимость в стадии строительства по себестоимости, пока либо его справедливой стоимости становится надежно определяемыми или завершения строительства.
• Если орган устанавливает, что справедливая стоимость инвестиционного имущества (за исключением инвестиционной собственности в стадии строительства) не может быть надежно определяемыми на постоянной основе, предприятие должно оценивать, что инвестиции в недвижимость по стоимости приобретения модели в МСФО 16. Остаточная стоимость инвестиционного имущества принимается равной нулю. Предприятие должно применять МСФО 16, до момента выбытия инвестиционной собственности.
В случае, если имущество было ранее оцениваемых по справедливой стоимости, то следует продолжать оцениваемые по справедливой стоимости вплоть до их утилизации, даже если сопоставимые рыночные операции станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными. [IAS 40,55]
Справедливая стоимость
После первоначального признания предприятие, которое выбирает модель учета по фактическим затратам, должно оценивать все объекты инвестиционного имущества в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 для этой модели. [IAS 40,56]
Модель по себестимости
Реклассификации инвестиционной недвижимости
Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, подтверждаемого: [IAS 40,57]
(a) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
(b) началом реконструкции в целях продажи, при переводе из инвестиционного имущества в запасы;
(c) завершением периода, в течение которого собственник занимал недвижимость, при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество; или
(d) началом операционной аренды по договору с другой стороной, при переводе из запасов в инвестиционное имущество.
Предприятие обязано перевести объект из категории инвестиционного имущества в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его продажи. [IAS 40,58]
Следующие правила применяются для учета трансфертов между категориях:
-
При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения. [IAS 40,60]
-
Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно применять положения МСФО (IAS) 16 до даты изменения предназначения объекта. Предприятие должно учитывать возникающую на эту дату разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16. [IAS 40,61]
-
При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка. [IAS 40,63]
-
При завершении предприятием строительства или реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка. [IAS 40,65]
Возмещение от третьих сторон за объекты инвестиционного имущества, которые обесценились,были утрачены или отданы, должно признаваться в составе прибыли или убытка, когда такоевозмещение подлежит получению. [IAS 40,72]
Распоряжение
Предприятие должно раскрывать:
(a) применяет ли оно модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам.
(b) если оно применяет модель учета по справедливой стоимости, классифицирует ли и учитывает ли долю недвижимости, находящуюся в его владении по договору операционной аренды, как инвестиционное имущество и при каких обстоятельствах.
(c) в тех случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной, критерии, используемые предприятием в целях проведения различия между инвестиционным имуществом и недвижимостью, занимаемой владельцем, а также недвижимостью, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
(d) методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционного имущества, включая информацию о том, подтверждено ли определение справедливой стоимости рыночной информацией, или оно в большей мере основано на других факторах (которые предприятие должно раскрыть) ввиду характера недвижимости и отсутствия сопоставимой рыночной информации.
(e) степень, в которой справедливая стоимость инвестиционного имущества (оцененная или раскрытая в финансовой отчетности) основана на оценке, произведенной независимым оценщиком, обладающим признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиций в недвижимость той же категории и местонахождения, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки должен раскрываться в примечаниях к финансовой отчетности.
(f) признанные в составе прибыли или убытка суммы:
(i) арендного дохода от инвестиционного имущества;
(ii) прямых операционных расходов (в том числе расходов на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционному имуществу, приносящему арендный доход в течение периода; и
(iii) прямых операционных расходов (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционному имуществу, не приносящему арендный доход в течение периода;
(iv) накопленного изменения справедливой стоимости, признанного в прибыли или убытке при продаже инвестиционного имущества из фонда активов, в котором используется модель учета по фактическим затратам, в фонд, в котором используется модель учета по справедливой стоимости (см. пункт 32С);
(g) наличие и суммы ограничений в отношении возможности реализации инвестиционного имущества или перевода дохода и поступлений от выбытия;
(h) контрактные обязательства по приобретению, строительству или реконструкции инвестиционного имущества, либо по ремонту, текущему обслуживанию или улучшению.
Предприятие, применяющее модель учета по фактическим затратам, изложенную в пункте 56, также обязано раскрывать следующую информацию:
(a) используемые методы амортизации;
(b) применяемые сроки полезного использования или нормы амортизации;
(c) совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
(d) сверку балансовой стоимости инвестиционного имущества на начало и конец периода, показывающую:
(i) увеличения, отдельно раскрывая увеличения в результате приобретения объектов и в результате последующих затрат, признаваемых как актив;
(ii) увеличения в результате приобретений посредством объединения бизнеса;
(iii) активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
(iv) амортизацию;
(v) сумму признанных в отчетности убытков от обесценения и сумму восстановления ранее признанных убытков от обесценения за период в соответствии с МСФО (IAS) 36;
(vi) чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете финансовой отчетности в другой валюте представления и при переводе зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающегося предприятия;
(vii) переводы объектов инвестиционного имущества из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот; и
(viii) прочие изменения; и
(e) справедливую стоимость инвестиционного имущества. В исключительных случаях, когда предприятие не может надежно определить справедливую стоимость инвестиционного имущества, ему следует раскрывать следующую информацию:
(i) описание инвестиционного имущества;
(ii) объяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть надежно определена; и
(iii) по возможности, диапазон расчетных оценок, в котором вероятнее всего находится величина справедливой стоимости.